La Importancia de la Rectificación de Descripción de un Inmueble

28/Feb/2024 | Derecho Hipotecario

Rectificación de descripciones de inmuebles

La rectificación de descripciones de inmuebles

En el ámbito del derecho inmobiliario, la rectificación de descripciones de propiedades es un proceso crucial para garantizar la exactitud y la integridad de los registros de la propiedad. Según el artículo 201 de la Ley Hipotecaria (LH), este procedimiento se realiza a través del expediente de dominio, el cual permite corregir errores en la descripción, superficie o linderos de una finca inscrita en el registro de la propiedad.

Particularidades del Expediente de Dominio

El artículo 201 LH establece ciertas particularidades que deben tenerse en cuenta al tramitar el expediente de dominio para rectificaciones de descripciones de propiedades inmobiliarias. Es importante destacar que no siempre es necesario iniciar este expediente, especialmente cuando se trata de modificaciones que no afectan la identidad de la finca, como cambios en la calificación, destino o características físicas distintas de la superficie o linderos.

Rectificación de Superficie

En casos donde se pretende rectificar la superficie inscrita de una finca, se aplican ciertas condiciones. Si la diferencia de superficie no excede del 5%, o si supera el 5% pero no excede del 10% y se acredita mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, la tramitación del expediente no es necesaria. Es fundamental que el Registrador no albergue dudas sobre la identidad de la finca y que la modificación se base en errores descriptivos del registro.

Trámites Especiales

El expediente de dominio se tramita conforme al artículo 203 LH, con algunas especialidades. El titular registral puede iniciar el expediente, asegurando que las diferencias entre la descripción registral y la actualizada son errores descriptivos. Además, debe proporcionar información sobre los titulares del dominio de las fincas colindantes y aportar certificación catastral descriptiva y gráfica.

Efecto del Expediente

El objetivo principal del expediente de dominio es proporcionar un título que permita inscribir en el registro la descripción actualizada de la finca. Es fundamental seguir los procedimientos establecidos para garantizar la validez y la legalidad de la rectificación.

Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica

La resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública Registral, emitida el 17 de noviembre de 2015, ofrece una interpretación sistemática de los procedimientos para inscribir rectificaciones descriptivas. Estos procedimientos se dividen en tres grupos según su naturaleza y magnitud, lo que facilita su tramitación y registro. Estos son:

  1. Aquellos que buscan enmendar una extensión de tierra sin incluir al mismo tiempo el dibujo de la parcela. Corresponden a ajustes de superficie que no sobrepasan el 10% o 5% del área registrada. No requieren trámite previo ni participación de vecinos o terceros. Únicamente se notifica su realización a los propietarios registrados de las parcelas colindantes.
  2. Los que buscan la corrección de registros sin exceder el 10%, pero con la inclusión simultánea del dibujo geográfico de la parcela. En estos casos, el artículo 9 prevé que “una vez registrado el dibujo geográfico georreferenciado, su área será la resultante de dicho dibujo, ajustándose si es necesario a la descripción literaria anteriormente constatada”. No requieren un trámite especial ni participación de vecinos o terceros. Se notifica a los propietarios registrados de los derechos inscritos.
  3. Aquellos que buscan correcciones de cualquier tipo, de cualquier magnitud, y además desean obtener la inscripción del dibujo geográfico de la parcela y la lista de coordenadas de sus vértices. Estos procedimientos están regulados en los artículos 199 y 201 (que a su vez remiten al 203).

Rectificación de Linderos

Para la rectificación de linderos, se aplica el expediente de deslinde, regulado en el artículo 200 LH. Este expediente se tramita ante notario y requiere la participación de los titulares registrales del dominio y de las fincas colindantes. Es fundamental seguir los pasos establecidos y aportar la documentación necesaria para garantizar la validez del deslinde. Es decir, se trata de un artículo que regula el procedimiento de deslinde de fincas llevado a cabo ante notarios.

Para fincas no inscritas, se sigue el proceso de jurisdicción voluntaria según los artículos 104 a 107, con la intervención de letrados de la administración de justicia. El expediente se inicia a solicitud del titular registral o cualquier derecho real, aportando documentos como la certificación catastral.

El Notario comunica el inicio a los interesados, quienes pueden presentar alegaciones y pruebas. Se notifica al Registro de la Propiedad para obtener información sobre titulares y cargas. Si hay acuerdo, se formaliza en escritura pública. En caso de desacuerdo, el expediente se cierra. Si el Registrador sospecha un negocio traslativo, puede suspender la inscripción. Excluye a inmuebles de las Administraciones Públicas, que se rigen por su legislación específica.

Conclusión

La rectificación de descripciones de propiedades inmobiliarias es un proceso legal y necesario para garantizar la exactitud de los registros de la propiedad. Tanto el expediente de dominio como el expediente de deslinde ofrecen mecanismos para corregir errores y actualizar la información registral de las fincas. Es fundamental seguir los procedimientos establecidos y aportar la documentación requerida para garantizar la validez y la legalidad de estas rectificaciones. Si tienes cualquier pregunta, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

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