La venta de una misma cosa a dos personas o la doble venta
Introducción: La venta de una misma cosa a dos personas o la llamada doble venta
La situación en la que se produce la venta de una misma cosa a dos compradores distintos plantea un escenario legal complejo que debe ser abordado según las disposiciones del Código Civil español. El artículo 1473 de dicho código establece las reglas para resolver este conflicto, otorgando prioridad en la adquisición de la propiedad a aquel que primero haya tomado posesión de la cosa con buena fe, en el caso de bienes muebles.
Por otro lado, en el caso de bienes inmuebles, la propiedad pertenece al comprador que primero haya inscrito la finca en el Registro de la Propiedad.
Así, el artículo 1473 del Código Civil establece lo siguiente:
“Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primeramente haya tomado posesión de ella con buena fe si fuere mueble.
Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.
Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.”
Reglas para la Resolución del Conflicto
Para Bienes Muebles
En el caso de bienes muebles, el artículo 1473.1 del Código Civil español establece que la propiedad se transfiere al comprador que primero haya tomado posesión de la cosa con buena fe. Esta disposición prioriza la posesión efectiva y la buena fe del comprador como criterios determinantes para la adquisición de la propiedad.
Hay que tener en cuenta que cuando un vendedor vende la misma cosa a distintos compradores, por supuesto que ambas transacciones no pueden llevarse a cabo simultáneamente, lo que plantea la necesidad de determinar la prioridad temporal para resolver este dilema. Sin embargo, nuestro sistema legal divide el proceso de compraventa en dos etapas distintas:
La perfección del contrato
en esta etapa es donde surgen las obligaciones para ambas partes.
La consumación del contrato
Esta etapa es la que implica la entrega del bien y el pago del precio.
Por lo tanto, la prioridad absoluta sólo puede ser reclamada por el primer comprador, no sólo en el momento de la perfección del contrato, sino incluso en el momento de su consumación.
Por otro lado, hay que tener en cuenta que la aceptación de formas simbólicas o ficticias de entrega complica aún más el asunto al permitir una entrega efectiva o material después de una entrega simbólica. Además, debemos tener en cuenta el diferente régimen de entrega para bienes muebles e inmuebles, lo que agrega una capa adicional de complejidad a esta cuestión.
Como hemos mencionado anteriormente, el Código Civil español requiere que se realice la tradición o entrega del bien para que el comprador adquiera la propiedad (artículos 609 y 1095). La cosa no se considera entregada hasta que esté bajo el poder y posesión del comprador.
En el caso de que un bien sea enajenado y entregado a un segundo comprador después de ser vendido a un primero, este último sólo puede reclamar al vendedor por incumplimiento de una obligación de naturaleza personal (artículo 1101). No puede ejercer la acción reivindicatoria contra el segundo comprador porque aún no ha adquirido el derecho real.
Como hemos dicho, la propiedad se transfiere a quien primero tome posesión de buena fe del bien (artículo 1473.1).
Para Bienes Inmuebles
En el caso de bienes inmuebles, hay que distinguir según
Análisis del artículo 1473
Que se haya procedido o no a la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad. Según el segundo párrafo del artículo mencionado “la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro”. Si la inscripción no se ha practicado, el tercer párrafo añade que la propiedad pertenecerá “a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando la posesión, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe”.
En cuanto a la posesión de este párrafo, puede concebirse como efectiva posesión real o de hecho, en el sentido de que se excluye que se confunda la posesión de que habla el art. 1473 con el concepto de posesión resultante de alguna forma de tradición ficticia. En este sentido, la tradición instrumental del art. 1462 Cc sólo puede tener eficacia a base de la inscripción de la escritura en el Registro.
Interpretación jurisprudencial
La jurisprudencia española ha aclarado la aplicabilidad de los artículos pertinentes del Código Civil y la Ley Hipotecaria en casos de doble venta. La Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 5 de Marzo de 2007 confirma la aplicabilidad del artículo 34 de la Ley Hipotecaria a la doble venta, sin requerir coetaneidad cronológica entre la primera y la segunda venta. Esto significa que el comprador puede estar protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria si adquirió de un titular registral, o por el artículo 32 si adquirió de un titular extraregistral.
La importancia de la Inscripción en el Registro de la Propiedad
La inscripción en el Registro de la Propiedad juega un papel fundamental en la determinación de la propiedad de un bien inmueble. Según la jurisprudencia y la legislación vigente, la inscripción convierte al titular registral en un “verus dominus”, garantizando así la seguridad del tráfico jurídico y protegiendo al adquirente del titular inscrito de adquirir de un “non domino”.
Conclusión
La venta de una misma cosa a dos personas plantea desafíos legales significativos que deben ser resueltos de acuerdo con las disposiciones del Código Civil español y la jurisprudencia aplicable. Es fundamental entender las reglas y criterios establecidos para determinar la propiedad en casos de doble venta, especialmente en lo que respecta a la posesión, la buena fe y la inscripción en el Registro de la Propiedad, en caso de duda, en Abogados Camino de Sirga estaremos encantados de ayudarte.
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