División de la cosa común: la formación de lotes

25/Ene/2024 | Derecho Civil, Derecho Hereditario

división de la cosa común

QÚE ES LA COMUNIDAD DE BIENES

El artículo 392 del Código Civil establece que tiene lugar la comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

En el ámbito legal, cuando múltiples propietarios comparten la titularidad de un bien en proporciones indivisas, se configura lo que se conoce como proindiviso. Esta situación puede presentarse en diversas circunstancias, como ocurre en el caso de herencias o copropiedades. Es fundamental comprender los mecanismos legales para la disolución de este condominio y la posible formación de lotes como medio para extinguir esta forma de propiedad compartida.

DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN

Cuando hay un conjunto de bienes cuya titularidad corresponde a varias personas, de tal manera que cada uno de los copropietarios tiene una parte no dividida en cada uno de los bienes (denominada como comunidad romana), el acuerdo para que se creen lotes y, por ende, se proceda a la división de la propiedad común está condicionado al consentimiento de todos los cotitulares.

Es suficiente que alguno de los copropietarios solicite en el proceso judicial de división de la propiedad común la venta de los bienes en una subasta pública para que así se lleve a cabo, por lo tanto, la creación de lotes como método para poner fin a la propiedad no dividida no es válida de ejercitarse dicha opción.

Disolución del Condominio por Venta en Pública Subasta

Según lo establecido en el artículo 404 del Código Civil, cuando los condueños no logran llegar a un acuerdo sobre la división de un bien esencialmente indivisible, se procede a su venta en pública subasta, distribuyendo posteriormente el precio obtenido entre los copropietarios.

Esta disposición legal ha sido ratificada por diversas sentencias judiciales, como la del Tribunal Supremo de fecha 11.12.2018, que establece claramente que la falta de consenso entre los comuneros para dividir un bien de condominio conduce, necesariamente, a su venta en pública subasta como método de disolución del condominio.

Formación de Lotes como Alternativa para Extinguir el Proindiviso

La formación de lotes se presenta como una posible solución para extinguir el proindiviso cuando todos los copropietarios están de acuerdo en esta modalidad de división. Sin embargo, es importante destacar que, ante la falta de consenso, la venta en pública subasta prevalece como el mecanismo legalmente establecido.

Un ejemplo claro de esta situación es cuando varios herederos poseen bienes en proindiviso tras la partición de una herencia. Si uno de los copropietarios solicita la división mediante la formación de lotes y los demás no están de acuerdo, la ley establece que la venta en pública subasta es el procedimiento adecuado para la disolución del condominio.

En el supuesto en que, por ejemplo, existan cinco familiares a quienes pertenecen diversos inmuebles y terrenos en copropiedad, donde cada uno de ellos tiene el 20% de propiedad sobre cada uno de los bienes hereditarios. Si uno de los cotitulares no desea continuar en copropiedad con los demás familiares, podrá solicitar a través de un proceso judicial de división de bienes comunes la terminación del condominio de todos los bienes, proponiendo la creación de cinco lotes de valor similar para ser asignados a cada uno de los coprietarios.

No obstante, si alguno de los otros cpropietarios no está de acuerdo con la creación de lotes como método de dividir los bienes comunes y solicita la venta de todos los bienes en una subasta pública, este procedimiento deberá llevarse a cabo de esa manera en el proceso judicial. De esta forma, la única forma de disolver el condominio de todos los bienes mediante la creación de lotes será si todos los copropietarios lo aceptan como medio para extinguir el condominio.

Formas para proceder a la Extinción de la Comunidad

Existen varias acciones legales que pueden emprenderse para la extinción del proindiviso:

Adjudicación a uno de los copropietarios:

Si existe acuerdo entre los comuneros, uno de ellos puede quedarse con el bien en su totalidad, compensando económicamente al resto según su participación en la propiedad.

Venta del bien a un tercero:

Todos los copropietarios pueden acordar vender el bien a un tercero y repartirse el precio de acuerdo a su participación en la propiedad.

División del bien:

Si es posible, el bien puede dividirse en partes equivalentes, adjudicándose cada una a un copropietario.

Acción judicial de división de cosa común:

En caso de falta de acuerdo, como hemos visto, cualquier copropietario puede iniciar una acción judicial para que el juez ordene la venta en pública subasta y el reparto del precio obtenido entre los comuneros.

¿Qué sucede con la Comunidad Hereditaria?

En el supuesto de tratarse de una Comunidad hereditaria, cuando esta todavía no haya sido dividida y cada heredero posea una parte no dividida de todos los bienes de la herencia sin especificar su porcentaje en cada bien (comunidad germánica), es posible disolver la futura copropiedad mediante un procedimiento de división de herencia.

En este procedimiento se designaría a un contador partidor para evaluar los bienes y, en la medida de lo posible, crear lotes equilibrados.

El artículo 1061 del Código Civil establece que en la división de la herencia se debe buscar la igualdad en la medida de lo posible, ya sea creando lotes o asignando a cada coheredero bienes de naturaleza, calidad o especie similares.

Si la herencia se divide entre los coherederos y estos adquieren los bienes en copropiedad, ya no es posible extinguir la copropiedad mediante la creación de lotes a menos que todos los coherederos lo acepten. Basta con que uno solo solicite una subasta para que esta sea la forma de llevar a cabo la división de los bienes comunes

Conclusiones

La extinción del proindiviso requiere un entendimiento claro de las opciones legales disponibles y de los requisitos para su aplicación. Si bien la formación de lotes puede ser una alternativa viable en ciertos casos, es fundamental respetar las disposiciones legales y el consenso entre los copropietarios para evitar conflictos y garantizar una disolución adecuada del condominio. Si necesitas cualquier tipo de asesoramiento, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

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